¿Es mejor comprar un inmueble para vivir o para invertir?

Sara Cedi

Inmueble | ¿Libertad financiera o bienestar personal?

La decisión en cuanto a la adquisición de una propiedad sin importar si se trata de una casa o de un departamento es una de las más difíciles e importantes de la vida de una persona, puesto que entran en juego la consideración de factores diversos que suelen variar demasiado entre ambos casos; sin embargo, antes de firmar cualquier contrato, es de suma importancia definir primero el propósito que tendrá realizar dicha compra.

Es decir, ¿se está buscando un hogar para construir un espacio para la familia o bien se percibe como una forma de generar ingresos en un futuro próximo y hacer crecer el patrimonio propio? Sea cual sea la pregunta, en ambos casos las opciones cuentan con sus propias ventajas y desventajas, dentro de este artículo se analizarán a fondo ambas perspectivas para que usted al final pueda tomar una decisión informada que se ajuste más a sus necesidades.

Adquirir una vivienda para el uso propio va incluso más allá de una simple transacción económica; debido a que también se trata de la sentar las bases para la creación de un patrimonio familiar y asegurar con ello un espacio de estabilidad a largo plazo.

Ventajas

• Estabilidad y seguridad

  El hecho de tener una casa propia le otorga al comprador la liberación sobre la incertidumbre de los contratos relacionados al alquiler, los argumentos relacionados a los procesos de arrendamiento (renta); así como de la posibilidad de tener que mudarse.

• Personalización

  Se puede decorar, remodelar o acondicionar una parte de la vivienda a gusto personal sin tener que pedir permiso de antemano al arrendador o tener que realizar firma de contratos sobre indemnizaciones por daños causados al inmueble tras dichos cambios realizados a la vivienda.

• Patrimonio

  A medida que el comprador paga su hipoteca, el valor de la propiedad tiende a apreciarse con el pasar del tiempo, lo que le permite construir un patrimonio que puede llegar a ser heredado o utilizado como un respaldo financiero ante un imprevisto monetario.

• Beneficios fiscales

  En muchos países (entre ellos México), los propietarios pueden llegar a deducir los intereses de la hipoteca y otros gastos relacionados con la propiedad de sus impuestos; sin embargo, en algunos casos pueden existir ciertos requisitos y condiciones importantes a cumplir para poder aplicar esta deducción anual del impuesto.

Desventajas

• Costos adicionales

  Ser propietario de un inmueble implica responsabilidades y gastos que van más allá de la hipoteca, como lo son el pago de impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones.

• Falta de liquidez

  El valor de una propiedad se mantiene "estancado" en el inmueble, lo que resulta en que no se puede acceder fácilmente a ese capital en caso de una emergencia financiera.

• Dependencia del mercado

  Por su parte el valor de la propiedad se mantiene sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario; aunque generalmente se aprecia, no existe una garantía de que esto pueda ocurrir, especialmente a un corto plazo.

Comprar un inmueble para vivir: una inversión en tu bienestar

Hogares ROAI

Dentro del caso contrario la compra de una propiedad con el objetivo de la obtención de rendimientos económicos, es catalogada como una de las formas de inversión más populares y sólidas dentro del mercado de activos.

Comprar un inmueble para invertir: un camino hacia la libertad financiera

Ventajas

• Flujo de ingresos pasivo

  Al rentar una propiedad, el comprador puede llegar a generar ingresos de manera mensual y estable que le ayudarán a cubrir la hipoteca; sin embargo, a largo plazo, a la obtención de ganancias.

• Apreciación del capital

  Con el paso del tiempo, el valor de un inmueble puede ir aumentando, lo que le permite al comprador venderlo a un precio superior al que se había comprado anteriormente, desencadenando una obtención de ganancia significativa.

• Diversificación del portafolio

  Invertir dentro de los bienes raíces le permite al comprador diversificar los activos que este posee, lo que puede llegar a ser una excelente estrategia para mitigar posibles riesgos en cado de la volatilidad presente en otros mercados.

• Control de inversión

  A diferencia de otro tipo de inversiones como las acciones en la bolsa de valores; en este caso el comprador tiene un control más directo sobre lo que puede hacer con la propiedad, por lo tanto, puede tomar decisiones para aumentar su valor por medio de remodelaciones y mejoras.

Desventajas

• Riesgo de vacancia

  Siempre existe la posibilidad de que la propiedad se permanezca desocupada por un periodo de tiempo indefinido, lo que implica que no habrá ningún tipo de ingresos para llegar a cubrir los costos fijos.

• Gestión y mantenimiento

  Por otro lado, ser arrendador de u inmueble no solo implica ser dueño de una propiedad en sí, sino que también conlleva lidiar con los inquilinos, redacción y firma de contratos, reparaciones por daños; así como del mantenimiento constante que necesita una propiedad (más dentro de la temporada de lluvias), lo que puede resultar en un proceso demandante.

  • Inversión inicial

    Generalmente, se requiere realizar una inversión de una suma considerable (está puede llegar a variar debido a la zona de ubicación del inmueble; así como de si se trata de una casa como de un departamento) para adquirir una propiedad de inversión, por lo que esto puede llegar a limitar a algunas personas a la hora de entrar dentro del mercado inmobiliario.

• Riesgo del mercado

  Esto hace referencia a las recesiones económicas o a los cambios sufridos en cuanto a la zona alrededor del inmueble, que pueden llegar a afectar la demanda de alquiler y, por lo tanto, al valor de la propiedad en cuestión.

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Aspectos críticos | Detalles de valor

1. El papel de la ubicación: ¿Dónde quieres vivir vs dónde quieres invertir?

   La elección del lugar es un aspecto clave y fundamental, pero los criterios suelen ser completamente distintos dependiendo del objetivo que se quiera darle al inmueble. Esto es así debido a que, si se compra con la intención de vivir, se suele buscar un entorno que se adapte más al estilo de vida del comprador, abarcando aspectos como la proximidad al puesto de trabajo, seguridad, buenas escuelas, cercanías a familiares o amigos y acceso a servicios públicos (parques, hospitales, centros comerciales, bibliotecas, etc.). En resumidas cuentas, esta permanece más guiada a través de necesidades personales y emocionales.

   Caso contrario ocurre dentro de la compra de un inmueble destinado a la inversión, puesto que aquí la ubicación se evalúa con un enfoque puramente analítico. El comprador se suele centrar en el potencial de crecimiento de la zona, la demanda de alquileres (esto va de la mano con la creación de preguntas clave entorno a las características de los alrededores de la zona del inmueble en cuestión, como si hay universidades cerca, centros de negocios o inclusive sobre atracciones turísticas), la tasa de ocupación promedio y el potencial de desarrollo futuro que pueda llegar a adquirir la plusvalía. Por lo tanto, una zona residencial tranquila y apartada del bullicio de la ciudad puede no ser la mejor inversión si la demanda de alquiler es baja.

2. La importancia de los números: ¿Qué te dicen las finanzas?

   Los cálculos varían dependiendo de la razón final sobre el que se hará respecto al inmueble; puesto que, para un hogar, este es más directo abarcando puntos clave como la hipoteca, el seguro y los impuestos, dando como objetivo principal que la mensualidad sea sostenible para el presupuesto mensual personal del comprador.

   En el caso de que el objetivo final sea para una inversión, el análisis financiero es mucho más detallado. Debido a que, dentro de este contexto, resulta crucial calcular el flujo de caja, es decir, este hace alusión a la diferencia entre ingresos por alquiler y todos los gastos relacionados con la propiedad (hipoteca, impuestos, seguros, mantenimiento, posibles reparaciones e inclusive sobre aspectos relacionados a la gestión). Por lo que, un flujo de caja positivo es la meta, puesto que significa que la propiedad se llega a pagar a sí misma y dejándole al comprador una ganancia mensual; aunque se deben de igual manera, considerar que los requisitos para realizar el enganche suelen ser de montos más elevados para las propiedades de inversión que para las de uso personal (aunque esto último suele variar dependiendo de la zona, la constructora o inclusive del tipo de inmueble).

3. Riesgos y responsabilidades: ¿Qué tan dispuesto estás a involucrarte?

   Convertirse en el dueño de una propiedad sin importar de si se trata de un inmueble para vivir o para invertir, conlleva una serie de responsabilidades, pero el nivel de compromiso varía enormemente. Ya que, al tratarse de un hogar, las responsabilidades se limitan a las reparaciones y al mantenimiento de espacio propio, por lo que puede considerarse más como una inversión dentro de un marco que abarca el tiempo y el dinero, pero más enfocado al bienestar personal.

   Sin embargo, el hecho de convertirse en el propietario de un inmueble de inversión se termina por asemejar más a tener un negocio a tiempo parcial, debido a que este implica la búsqueda y los procesos de selección de inquilinos, redacción de contratos, gestión de pagos, resolución de problemas sobre problemas en cuanto a la infraestructura de la casa o inconvenientes varios (goteras, humedad, moho, impermeabilizante, permisos sobre alteraciones sobre materiales especiales de la casa, como colgar un cuadro sobre una pared con textura o de piedra, etc.), y en el peor de los casos, con la posibilidad de tener que lidiar con los desalojos. Por lo que, si el comprador no se encuentra dispuesto a asumir este tipo de rol, quizás este deba llegar a considerar de igual forma la opción de la contratación de un administrador de propiedades (aunque esto último añadiría un costo extra a los gastos mensuales del ahora propietario del inmueble).

Conclusión | Objetivos personales vs financieros

La decisión de comprar un inmueble para vivir o invertir siempre dependerá en gran medida de los objetivos personales o financieros del comprador. Por lo que, si la principal motivación es la estabilidad, seguridad y la creación de un hogar a largo plazo, la compra de una vivienda para uso propio es la opción ideal dentro de este caso. Más, sin embargo, esta elección no solo brinda un espacio propio o para construir una familia, sino que de igual forma permite construir un patrimonio tangible y un espacio de tranquilidad.

Por otro lado, si se busca generar un flujo de ingresos pasivos, diversificar los activos personales y la obtención de rendimientos a largo plazo, la compra de un inmueble para invertir es una estrategia sólida. Aunque está conlleva cierto tipo de riesgos y responsabilidades extras, pero este puede ser un camino efectivo hacia la libertad financiera.

Después de todo, lo más importante siempre es analizar las metas propias, situación económica, y por supuesto evaluar el mercado antes de tomar una decisión que marcará un antes y un después en la vida del futuro comprador y propietario.

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