¿Cómo funciona una preventa?

Vanessa Alejandra Mondragón

Preventa | ¿Cómo es que funciona realmente?

La preventa de un inmueble es la venta de una propiedad, la cual todavía no ha sido construida o bien que está aún se encuentra en una etapa temprana de la construcción. Por lo que, se estaría adquiriendo una casa o un departamento en base al proyecto, los planos y renders que este pueda llegar a poseer.

Por lo general, el proceso que se sigue para ejecutar una compra durante una preventa es el siguiente:

1. Firma del contrato

   Se realiza una firma de un contrato de compraventa, en el cual permanecen establecidas todas y cada una de las condiciones que tendrá la transacción; incluyendo precio, forma de pago, plazos y fecha de entrega.

2. Enganche

   De igual forma, se llega a pedir el pago inicial o enganche; este debe de ser de un porcentaje del valor total del inmueble en cuestión (generalmente este ronda entre el 10% y 30% del valor total del inmueble).

3. Pagos parciales

   Se realizan una serie de pagos parciales durante el periodo de tiempo que duren los procesos de construcción, es decir, en muchos casos, el resto del costo se va pagando en parcialidades durante el tiempo que dura la construcción como tal.

4. Entrega

   Finalmente, una vez que se concluyen las obras y los procesos de construcción relacionadas al inmueble a comprar, se hace entrega de la propiedad al comprador.

Vigencia | ¿Cuánto tiempo duran las preventas?

Respecto a la duración de una preventa, esta tiende a variar demasiado; esto debido a que depende mucho en cuanto al tamaño y complejidad que posea el proyecto arquitectónico. Así como también, de la velocidad de la constructora respecto a los procesos de construcción. Sin embargo, generalmente el periodo de construcción y entrega del inmueble pueden ir desde los 12 a los 36 meses, o inclusive un poco más de tiempo sobre los proyectos muy grandes.

Suwannar Kawila

Cualidades | Diferencias entre casas y departamentos

Dentro de la mayoría de los casos, el concepto de preventa suele ser el mismo tanto para casas como para departamentos; más, sin embargo, suelen haber algunas diferencias sobre algunos detalles clave que se deben llegar a tener en cuenta.

• Reglamento y derechos de uso

  En el caso de los departamentos, la preventa llega a incluir la compra de una unidad dentro de un régimen de condominio, es decir, significa que habrá un reglamento de por medio y una administración que se deberá de respetar y seguir. Por otro lado, en el caso de una casa, tanto el terreno como la construcción son totalmente del comprador (a menos que el inmueble en cuestión forme parte de un fraccionamiento con una asociación de vecinos).

• Amenidades

  Cuando se trata de departamentos, estos suelen ofrecer a los compradores una serie de amenidades compartidas (terraza, piscina, áreas verdes, gimnasio, etc.); del mismo modo, se hace mención sobre la existencia de las mismas a los compradores desde el inicio de la construcción del proyecto y cuyo mantenimiento es colectivo.

• Valor de reventa

  Sin embargo, en cuanto al valor de reventa del inmueble, un departamento puede estar ligado al valor de todo el edificio y a la zona en la cual se encuentra construido; mientras que el valor de una casa generalmente suele ser más individual (en algunos casos incluso puede mantenerse esta regla a pesar de pertenecer a un fraccionamiento).

DAPA

Beneficios | Preventa como comprador

• Precio

  Este suele ser el beneficio más grande respecto a una compra normal; debido a que al comprar antes de que la construcción se finalice, el comprador obtiene un precio considerablemente más bajo que el que tendría que pagar cuando el inmueble esté terminado.

• Plusvalía

  El valor del inmueble en cuestión aumenta durante el tiempo que dura la construcción, es decir, para cuando al comprador le llegan a entregar la propiedad, está ya viene con un valor de mercado superior al que pago anteriormente, por lo que esto en resumen significa que se está obteniendo una plusvalía inmediata.

• Personalización

  En muchos proyectos se llega a tener la oportunidad de elegir acabados, colores e inclusive realizar algunos ligeros cambios en cuanto a la distribución del espacio interior del inmueble (aunque este último punto depende mucho del proyecto en cuestión y de la constructora); sin embargo, esto permite adaptar la propiedad a los gustos y necesidades del comprador.

Realizar la compra de un inmueble durante una preventa trae consigo varias ventajas significativas en comparación a realizarla dentro de una compra de un inmueble ya terminado.

• Inmueble nuevo

  Muchas veces al momento de realizar la compra de un inmueble se espera o se busca que este se encuentre lo más nuevo posible; por lo que, dentro de una preventa el comprador se asegura de que este sea el primer y único dueño, es decir, que no tiene que preocuparse por el estado de desgaste sufrido o sobre las posibles reparaciones que el inmueble usado pudiera llegar a necesitar, debido a que en este caso es completamente nuevo.

• Flexibilidad

  Regularmente las constructoras suelen ofrecer planes o esquemas de pago más flexibles y atractivos, permitiéndole al comprador diferir una parte del enganche en mensualidades durante la construcción del mismo.

Snowdrops

Inversión | ¿Qué aspectos clave se deben considerar en una preventa?

Antes de tomar una decisión sobre la compra de cualquier tipo de propiedad durante una preventa, es crucial que el comprador se dedique a investigar con más detalle la información relacionada al mismo para que su inversión sea exitosa. Algunos de los puntos más importantes a considerar son:

• Reputación

  Este es uno de los puntos clave más importantes de todos, puesto que este podría dar por terminada la toma de decisiones sobre un inmueble en particular; ya que se debe de realizar una búsqueda sobre los proyectos anteriores que la constructora haya realizado y ver aspectos importantes como ¿se entrego el inmueble terminado en el tiempo previsto por la constructora? ¿la calidad de la construcción es buena?, también se recomienda al comprador buscar reseñas de clientes anteriores, visitar sus otros desarrollos de ser posible, o ponerse en contacto con otros compradores anteriores para tener una vista más clara de como es la experiencia de vivir en el inmueble luego de un tiempo (esto es más por cuestiones de durabilidad de los materiales, sobre todo en épocas de lluvia, debido a la aparición de humedad y moho en las paredes y techos).

• Ubicación

  Se debe analizar la plusvalía de la zona ofrecida tras la compra del inmueble, investigar el crecimiento proyectado que es compartido por parte de la constructora; de igual forma se deben investigar los temas relacionados a la seguridad de los alrededores de la zona de construcción, proximidad de servicios (escuelas, hospitales, bancos, parques, centros comerciales, avenidas principales, etc.) y la conectividad que posee en sí dentro del ciudad.

• Documentación legal

  El comprador debe asegurarse de que el proyecto cuente con todos y cada uno de los permisos y licencias de construcción; sin embargo, el comprador también puede llegar a pedir el contrato de compraventa y revisarlo con un abogado para entender mejor cada cláusula, penalización e información respecto a la fecha de entrega del inmueble.

• Contrato y cláusulas

  Dentro del contrato se debe de especificar de manera clara la fecha de entrega del inmueble al comprador, las penalizaciones en caso de haber un retraso, así como los términos de cancelación del mismo. Por lo que, es de suma importancia que el comprador se asegure primero de que el precio total se encuentre bien definido y que no existan costos ocultos.

• Amenidades

  Se debe de realizar una revisión acerca de que todas las amenidades descritas en los renders y planos del inmueble sean de igual forma parte del contrato, es decir, que dentro de este último se haga mención de las mismas. Ya que es algo frecuente que las desarrolladoras ofrezcan amenidades atractivas que no siempre terminan por formar parte del proyecto final, se dejan incompletas o bien se retrasan.

• Atención al cliente

  Cabe mencionar que es importante también que la desarrolladora ofrezca un buen servicio de atención y qué de igual modo, esta mantenga informado al comprador sobre el avance de la obra; y de otro tipo de información de interés que esté relacionada con el inmueble. Sin embargo, también se debe evaluar el trato recibido por parte de la constructora sobre temas de interés sobre el inmueble.

Kanchana Chitkhamma

Conclusión | ¿De verdad es una inversión inteligente?

Una preventa inmobiliaria es una excelente oportunidad para llegar a adquirir una propiedad a un precio más bajo y con una alta probabilidad de adquirir en el proceso una buena plusvalía. Sin duda, esta es una opción con un atractivo para aquellos que buscan invertir de manera inteligente o bien, simplemente asegurar su futuro hogar.

Sin embargo, como cualquier tipo de inversión, se requiere de una investigación previa y de un análisis detallado. Puesto que la clave del éxito no solo está dentro del precio del inmueble, sino también en la reputación de la constructora, la ubicación del proyecto y sobre la claridad del contrato.

Es decir, al comprar un departamento o una casa en una preventa se asegura un precio más bajo respecto al precio de compra regular una vez que el inmueble se encuentra finalizado. Además de que los planes de pago suelen ser más flexibles y en ocasiones con la posibilidad de elegir algunos de los acabados que tendrá la vivienda en su interior.

Pero cabe recordar que el éxito de la inversión no recae únicamente dentro de los números; la decisión más importante es elegir bien al desarrollador, revisar minuciosamente la documentación y asegurarse de igual forma que se cumplan todas y cada una de los beneficios que promete poseer el inmueble.

Por lo que, si se investiga a fondo y se toma una decisión informada, una preventa puede convertirse en el camino más seguro para lograr una inversión exitosa y asegurar el patrimonio que siempre se ha deseado.

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